Hausmeisterkosten umlagefähig —
und wo die Grenze verläuft.
Hauswartkosten gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Aber nicht alles, was ein Hausmeister tut, ist Hauswarttätigkeit — und eine Rechnung, die beides in einer Zeile mischt, kann Ihnen im Widerspruchsfall die ganze Position kosten, nicht nur den strittigen Teil.
Diese Seite beschreibt die Rechtslage in Grundzügen. Sie ist keine Rechtsberatung und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
Eine Regel,
fünf Ausnahmen.
§ 2 Nr. 14 BetrKV zählt die Kosten für den Hauswart zu den Betriebskosten — außer für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung. Diese fünf Wörter entscheiden alles.
| Leistung | Umlagefähig | Grundlage | Warum |
|---|---|---|---|
| Treppenhaus- und Gebäudereinigung | ja | § 2 Nr. 9 | laufende Gebäudereinigung |
| Winterdienst, Räum- und Streudienst | ja | § 2 Nr. 8 | Straßenreinigung einschließlich Winterdienst |
| Grünpflege, Rasen, Hecken, Beete | ja | § 2 Nr. 10 | Gartenpflege |
| Objektkontrolle, Begehung, Müllplatz, Zählerstände | ja | § 2 Nr. 14 | laufende Hauswarttätigkeit |
| Kleinreparaturen, Austausch eines Türschließers | nein | — | Instandsetzung, bleibt beim Eigentümer |
| Streichen, Ausbessern im Treppenhaus | nein | — | Schönheitsreparatur |
| Wohnungsübergaben, Schriftverkehr mit Mietern | nein | — | Verwaltungstätigkeit |
| Angebote einholen, Handwerker beauftragen | nein | — | Verwaltungstätigkeit |
Die Einordnung im Einzelfall bleibt Ihre Entscheidung. Wir liefern die Aufschlüsselung, nicht die rechtliche Bewertung.
Ein pauschaler Abzug
reicht nicht.
Die verbreitete Praxis, vom Hausmeisterbetrag „pauschal 20 % für Instandhaltung" abzuziehen, hält der Rechtsprechung nicht stand. Die Kosten müssen so aufgeschlüsselt sein, dass sich der nicht umlagefähige Teil nachvollziehbar herausrechnen lässt.
Was dabei auf dem Spiel steht
Widerspricht ein Mieter erfolgreich, fällt nicht der geschätzte Anteil weg, sondern im Zweifel die gesamte Position. Bei einem Haus mit 18 Parteien sind das schnell mehrere tausend Euro im Jahr — die dann am Eigentümer hängen bleiben.
Woran es in der Praxis scheitert
Nicht am Willen, sondern an der Rechnung des Dienstleisters. Steht dort nur „Hausmeisterleistungen November: 850 €", kann die beste Verwaltung nichts aufschlüsseln. Sie muss schätzen — und Schätzen ist genau das, was nicht reicht.
Was eine Rechnung leisten muss
Jede Leistungsart als eigene Zeile mit eigenem Betrag. Nicht als Prozentsatz, nicht als Anmerkung im Kleingedruckten, nicht auf Nachfrage. Dann übernehmen Sie die Zahlen, statt sie zu rekonstruieren.
Die Trennung steht schon
auf der Rechnung.
Unsere Rechnungen führen jede Leistungsart einzeln — und die nicht umlagefähigen Positionen als eigene Zeile mit eigenem Betrag. Sie übernehmen sie unverändert in die Betriebskostenabrechnung.
| Position | € / Monat | Umlagefähig |
|---|---|---|
| Treppenhaus- und Kellerreinigung, wöchentlich | 350 | ja |
| Objektkontrolle und Hausmeisterrunde, 14-tägig | 205 | ja |
| Grünpflege, Saison | 280 | ja |
| Winterdienst, Bereitschaft und Einsätze | 160 | ja |
| Kleinreparaturen, Einzelnachweis anbei | 40 | nein |
Die letzte Zeile ist der Punkt. Sie steht mit eigenem Betrag da und trägt einen Einzelnachweis — welche Reparatur, an welchem Tag, in welchem Haus. Sie rechnen nichts heraus, Sie streichen eine Zeile.
Vier Fragen an jedes Angebot.
Diese vier klären, ob Sie mit der Rechnung später arbeiten können — unabhängig davon, für wen Sie sich entscheiden.
1. Steht jede Leistungsart einzeln?
Oder kommt eine Summe für „Hausmeisterleistungen"?
2. Werden Reparaturen getrennt ausgewiesen?
Mit eigenem Betrag und Einzelnachweis — nicht als Prozentsatz.
3. Bekommen Sie das monatlich?
Oder erst am Jahresende, wenn die Abrechnung schon fällig ist?
4. Ist belegt, dass die Leistung erbracht wurde?
Datum, Uhrzeit, Standort — oder nur ein Betrag auf Papier?
Ihr Objekt, mit getrennter Rechnung.
Adresse und Anzahl der Wohneinheiten genügen. Sie bekommen eine Aufstellung wie oben für Ihr Haus — mit Ihren Flächen, und mit der Trennung, die Ihre Betriebskostenabrechnung tragen muss.